Que ce soit dans le cadre d’une construction, d’une rénovation ou d’un aménagement, certains travaux doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation, qu’il s’agisse d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire. Pour les propriétaires qui auraient réalisé des travaux sans les déclarer au préalable, les sanctions peuvent être relativement lourdes, allant d’une amende à la mise en conformité voire dans le pire des cas à la démolition d’ouvrage concerné.
Pourtant, passé un certain temps, ces travaux non-déclarés ne sont plus pénalement répréhensibles. Quel est le délai de prescription pour des travaux non-déclarés ? Quels sont les risques encourus ? Que faire pour régulariser la situation ? Tout ce que vous devez savoir sur vos travaux non-déclarés.
Pourquoi déclarer ses travaux ?
La loi française prévoit que les travaux qui ne sont pas soumis à un permis de construire doivent néanmoins faire l’objet d’une autorisation avant leur réalisation par l’intermédiaire d’une procédure allégée : la déclaration préalable de travaux (DP). Seules exceptions, les travaux créant une surface au sol inférieure à 5m² ou encore les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1m80 ou une pente inférieure à 30°.
Quels types de travaux régulariser ?
La déclaration préalable de travaux concerne les travaux créant une nouvelle surface de plancher supérieure à 5m² et jusqu’à 20m² pour une zone non-urbaine et 40m² pour une zone urbaine ou soumise à PLU. Le permis de construire est lui nécessaire pour une surface supérieure à 20m² dans une zone non-urbaine ou supérieure à 40m² pour une zone urbaine ou régie par un PLU. Ces procédures d’autorisation de travaux sont par exemple requises :
- Pour l’agrandissement d’un bâtiment ;
- Pour le rehaussement d’une maison ;
- Pour la construction d’un abri de jardin ;
- Pour la modification de l’aspect extérieur d’une maison ou d’une résidence (installation d’un velux par exemple) ;
- Pour changer la nature du bien immobilier (changement d’une grange en hôtel par exemple), etc.
Une autorisation de travaux est également nécessaire pour certaines constructions nouvelles. À travers cette formalité, les autorités locales souhaitent en effet s’assurer que les travaux sont en accord avec les règles d’urbanisme en vigueur. La DP ou le permis de construire aident en effet à régir la vie en communauté. Cette mesure évite par exemple qu’un voisin ne construise une extension collée à la clôture et que la maison ne bénéficie plus d’un éclairage suffisant. Lorsque ces formalités n’ont pas été remplies en temps et en heure, les propriétaires enfreignent donc la loi jusqu’à expiration du délai de prescription.
Les risques des travaux non-déclarés
Quel est néanmoins l’intérêt de déclarer les travaux s’il existe un délai de prescription ? C’est une question qui revient auprès de nombreux particuliers. Plusieurs raisons doivent pourtant vous inciter à régulariser vos travaux non-déclarés :
- En premier lieu évidemment les sanctions administratives et pénales potentielles qui en découlent pendant la période courant jusqu’au délai de prescription ;
- En cas de sinistre dans la partie non-déclarée de la maison, l’assurance refusera généralement de couvrir les dommages subis, invoquant un espace non compris dans le contrat d’assurance ;
- En cas de revente future de votre bien, la régularisation de travaux non-déclarés vous donnera la possibilité d’intégrer le nouvel espace à la surface habitable, accroissant ainsi la valeur du bien grâce à des mètres carrés supplémentaires. Vous ne pourrez pas non plus présenter à l’acheteur potentiel une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ce qui augmente alors les risques de désistement et de rétractation de l’offre.
L’idéal est bien sûr de déclarer les travaux avant leur réalisation. Cependant, si ce n’est pas le cas, il est toujours temps de régulariser votre situation en procédant aux mêmes formalités que s’il s’agissait d’une demande préalable aux travaux. Nous détaillerons la procédure en fin d’article.
Quel est le délai de prescription pour des travaux non déclarés ?
En cas de travaux non-déclarés, un propriétaire risque de s’exposer à diverses sanctions pénales, civiles, fiscales et administratives.
Responsabilité pénale
Pénalement, les sanctions peuvent s’avérer particulièrement sévères pour le propriétaire. Celui-ci risque en effet de devoir s’acquitter d’une amende qui peut aller jusqu’à 300 000 euros (entre 1 200 et 6 000 euros par m²). En cas de récidive, il s’expose même à une peine de 6 mois d’emprisonnement. Attention, même avec une régularisation postérieure des travaux, celle-ci ne permettra pas pour autant d’annuler une infraction déjà constatée. Le propriétaire est en effet tout de même susceptible d’être sanctionné du point de vue pénal. En matière pénale, le délai de prescription pour une construction illégale est fixé à 6 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Au-delà de cette période, les actions pénales sont alors prescrites.
Responsabilité civile
Au niveau du volet civil, les travaux non-déclarés sont cette fois prescrits dans un délai de 10 ans après l’achèvement des travaux. Des actions civiles peuvent ainsi être engagées par des personnes physiques ou morales ayant été victimes d’un préjudice causé par la réalisation des travaux. La commune a également le droit d’engager une action en responsabilité civile. Elle dispose d’un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Elle peut alors demander la démolition de l’ouvrage ou requérir la mise en conformité des travaux. Si la déclaration de travaux a été effectuée mais que les travaux réalisés ne respectent pas les modalités définies dans le formulaire, le délai de prescription est cette fois fixé à 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
Comment régulariser ses travaux non-déclarés ?
Il est tout à fait possible et même vivement recommandé de régulariser des travaux réalisés sans autorisation préalable et même s’il s’agit de travaux non-déclarés réalisés par l’ancien propriétaire. Si vous envisagez de régulariser la rénovation ou l’aménagement d’un espace, il convient de suivre la même procédure que pour la demande d’autorisation des travaux.
La procédure de régularisation
En réalité, il n’existe pas de procédure spécifique propre à la régularisation des travaux. Il vous faudra simplement faire mention d’une régularisation a posteriori de travaux non-déclarés dans la partie « courte description de votre projet ou de vos travaux » dans le formulaire Cerfa dédié.
- Pour la déclaration préalable, référez-vous à la page 3/15 du formulaire 13404 “Déclaration préalable constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à un permis de construire”. Dans certains cas, vous devrez vous rendre à la page 2/8 du formulaire Cerfa 13703 lorsque la déclaration préalable concerne une maison individuelle et/ou ses annexes.
- Pour le permis de construire, c’est le formulaire Cerfa 13406 “Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)” qui devra être utilisé.
Depuis le 1er janvier 2022, les mairies peuvent désormais recevoir les dossiers de régularisation (et de déclaration) par voie dématérialisée comme le prévoit la Loi ELAN. Vous avez donc la possibilité d’envoyer votre dossier par email ou à travers un guichet dédié en ligne. Le code d’urbanisme n’indiquant pas l’obligation de signer le formulaire Cerfa correspondant, vous n’êtes pas obligé de signer le dossier envoyé. Celui-ci sera donc malgré tout recevable. En fonction des caractéristiques de la construction ou des règles appliquées dans la commune, le propriétaire peut être amené à fournir des documents complémentaires pour une investigation complémentaire.
Les conséquences de la régularisation
Attention, la régularisation de travaux non-déclarés pourra avoir pour conséquence la demande de modification et la mise en conformité de l’ouvrage correspondant afin que les travaux soient conformes à la réglementation en vigueur. Dans le pire des cas, la démolition de l’espace créé pourra également être ordonnée. La régularisation de travaux non-déclarés peut également avoir une incidence au niveau fiscal puisque des redressements d’impôts pourront être effectués afin de récupérer les arriérés correspondant à la surface non-déclarée des années précédentes. Cela concerne notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires) ou encore la taxe d’aménagement s’appliquant dans certaines communes. Au niveau fiscal, le délai de prescription est fixé à 6 ans.
