Une maison ou un appartement en location peut nécessiter la réalisation de travaux de rénovation plus ou moins conséquents. Selon leur nature ou leur importance se posent alors de nombreuses questions quant à la prise en charge de ces interventions. Qui doit effectuer les démarches pour la réalisation de travaux dans un logement en location ?
Quelles sont les obligations du propriétaire ou du locataire en la matière ? Quels types de travaux sont à la charge du propriétaire et quels sont ceux dont la responsabilité incombe au locataire ? Quelles sont les obligations administratives ? Voici toutes les informations utiles à connaître sur les travaux avant de louer un logement ou d’engager une location.
Travaux dans le logement : Quelles obligations pour le propriétaire ?
Parmi les obligations du propriétaire en cas de travaux, on retrouve la mise à disposition d’un logement meublé ou vide en bon état. Le bailleur doit effectivement fournir à son locataire un logement décent. Le logement mis en location doit notamment correspondre à des normes d’habitabilité précises. Parmi elles, on peut notamment évoquer la présence d’électricité, de canalisations en bon état ou encore d’une cuisine.
Cette habitation doit également répondre à des règles de sécurité et de confort. Ces dernières sont fixées par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui énumère par exemple la protection contre les infiltrations d’eau et le ruissellement, la mise à disposition d’installations électriques conformes aux normes en vigueur, la présence d’installations pour le renouvellement de l’air ou encore la mise à disposition d’eau potable.
Les propriétaires sont aussi dans l’obligation de prendre en charge toutes les réparations importantes. Tous les travaux destinés au maintien de l’état de la maison dans un bon état d’habitabilité figurent dans ses responsabilités. Les travaux d’envergure tels que le ravalement de façade par exemple lui incombent, tout comme l’entretien de la toiture, le remplacement de chaudière ou de canalisations. Également, tout ce qui se rapporte à un vice de construction doit être pris en charge et réparé par le propriétaire.
De plus, le propriétaire est également chargé des travaux d’amélioration qui peuvent être à son initiative ou découler d’une requête de la copropriété. Il lui revient la responsabilité par exemple d’installer un visiophone, de remplacer le système de chauffage, de renforcer l’isolation ou encore de changer les fenêtres.
Lorsque les travaux concernent tout ou partie d’un immeuble (exemple d’un ravalement de façade) deux cas peuvent se présenter. Le premier, le plus simple, est lorsque l’appartement qui est loué fait partie d’un immeuble dit de rapport c’est à dire que tous les logements de cet immeuble appartiennent au même propriétaire. Dans ce cas la décision est facilitée car les locataires ont un interlocuteur unique. Dans le second les appartements appartiennent à plusieurs bailleurs différents qui devront se mettre d’accord avant d’engager des travaux.
Travaux dans le logement : Quelles obligations pour le locataire ?
Lors de la réalisation d’un chantier, il existe des règles à respecter à la fois par le propriétaire et par le locataire. Le locataire tout d’abord doit permettre l’accès à son logement pour la réalisation des travaux. Le propriétaire pour sa part doit informer le locataire à l’avance de la date de déroulement des travaux afin qu’il puisse s’organiser en conséquence (présence sur les lieux, anticipation des nuisances sonores etc.). Il est à noter également que les travaux ne doivent pas être réalisés les week-ends et les jours fériés sans l’accord du locataire.
Lorsque la réalisation de travaux découle de la volonté du locataire, celui-ci doit théoriquement obtenir l’autorisation de son propriétaire pour certains travaux importants modifiant la structure du logement. C’est notamment le cas pour l’aménagement du logement afin qu’il soit adapté aux personnes à mobilité réduite. Le locataire doit alors communiquer à son bailleur la nature des travaux prévus par lettre recommandée et devra prendre en charge à ses frais le montant des travaux.
Le locataire peut par ailleurs effectuer des travaux de moindre importance tels qu’un changement de revêtement de sol ou un rafraîchissement des peintures murales. Même s’il n’a pas nécessairement besoin de l’accord du propriétaire pour ce type de travaux, il est toujours préférable d’obtenir son autorisation au préalable pour se préserver d’éventuels litiges. La location d’un logement entraîne en effet la jouissance exclusive du bien pour le locataire et la liberté de l’utiliser et de l’aménager comme bon lui semble. Le locataire a toutefois l’obligation de se conformer au contrat de location. Si la maison ou l’appartement qu’il loue se trouve dans une copropriété, il se doit également d’en respecter les règles établies.
Entretien du logement : Quelles sont les obligations du locataire ?
Pendant toute la durée du bail, l’entretien courant et certaines réparations locatives sont à la charge des locataires. Elles peuvent concerner tous les équipements de la maison, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur du logement.
Parmi les réparations locatives à la charge des locataires à l’extérieur, on peut évoquer par exemple l’entretien d’un jardin privatif. On parle alors des travaux de désherbage, de tonte de la pelouse ou de taille d’arbustes ainsi que de l’entretien de la piscine pour la location d’une maison.
Les réparations intérieures à la charge du locataire concernent pour leur part l’entretien de la plomberie, des portes et des fenêtres, des vitrages, de l’électricité et d’autres équipements divers (appareils électroménagers, meubles scellés, capteurs solaires…). Le locataire doit également lui-même réaliser l’entretien de la chaudière en faisant intervenir un professionnel.
Entretien dans le logement : Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Les obligations du propriétaire relatives aux travaux d’entretien sont énumérées par l’article 1719 du Code civil. Le texte stipule que tout bailleur est tenu « d’entretenir cette chose (la chose louée ndlr) en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
Les obligations d’entretien du locataire sont définies par l’article 1754 du Code civil tandis que celles du bailleur sont prescrites par l’article 1720 du Code civil. Cette dernière stipule que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, effectuer toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. On peut par exemple évoquer la remise en conformité de l’installation électrique (mise à niveau de compteur électrique), l’entretien des toitures et des façades végétalisées ou encore les travaux de réparation d’ascenseurs.
Au moment de la signature du bail, il peut arriver que le propriétaire n’ait pas encore fini les travaux. Dans ce cas, il est possible d’insérer certaines clauses dans le contrat en accord avec le locataire. Peuvent être précisés par exemple la nature des travaux que celui-ci devra entreprendre par lui-même ou encore les mesures prises pour déduire les coûts des travaux sur le loyer. Enfin, dans le cas où le locataire envisage de déménager avant la fin du bail, le bailleur doit également prévoir les modalités de remboursement liées aux travaux.
